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厦大高知们给买房人留下什么经验教训?
作者:童大焕 2017-07-04 15:37

厦大高知们给买房人留下什么经验教训?

 

童大焕—201774日星期二

 

据说,厦门大学的一群高级知识分子最近两次走上街头了,原因是为了五缘湾人才公寓的产权问题。涉及的教授70名,副教授174名,助教25名,高级实验师4名,讲师、实验师22名,高级工程师10名,工程师8名,留学归国人员21人,访问学者9人,及其家属,共300余人。时间分别是2017416日上午聚集在厦大芙蓉湖畔,71日晚上聚集在厦门中山路上。

事情的原因很简单:2008年全国楼市低迷,厦门岛内房子均价8000 左右。厦门大学教职工及其他市属单位的专业人才600户,以9折优惠7200元的单价购买了产权和继承权受到限制的人才房!对于人才房,实施的是“人在房在、人走房留”的管理方式:配偶子女只能居住,不能正常继承,业主产权登记5年内发生意外房子由保障办出面在原价基础上扣除折旧费用后收回,再由学校配售给其他老师;5年后出售政府收取60%收益。

十年过去,厦门岛内房价涨了将近十倍,老师们觉得自己亏大了,开始主张全额的独立产权房权利,指责当地政府和校方“以人才房的名义,用商品房的价格,实行保障房的管理”。

我认为这个问题很简单,就是一个简单的契约问题,当初怎么签的合约,按合约办就是。既不能因为地方政府和校方在组织上强势,就偏向地方政府和校方;也不能因为上街的老师“人多势众”,就偏袒老师。

说心里话,我不是很同情厦大这些高知们,充其量只能哀其不幸,怒其不争。怒其不争,不是等今天看得见明显的收益了再来争。事后想坐享升值成果,事前不愿意承担任何风险,对于这样的行为,我向来深恶痛绝,并认为其多少有一点毁约成分。

按照71日厦门市建设局单方面出台的上市交易指导价,这批人才房的商品房转让指导价高达4.61万元(仍然比七八万的市场价低了很多),这意味着业主每平米要补交(46100-7200*60%=23340元,才能拥有完全产权。一夜之间,600户业主八九年前买的人才房,要补交政府近233万(以套均100平米算)才能拥有独立产权。

但我不能说厦大这些高知们是完全无辜的单方面受害者。在网上流传的为厦大老师们鸣冤的《厦大老师,中山路,上街散步,始末》一文中,有一张厦大院办发自20092271805:42的邮件截图,邮件主题为《五缘湾房子事宜》,内容是:“各位老师,您好!今天接资产处通知,五缘湾的房子将转为商品房,即,将享有完全产权,但是价格将相应提高到8000元左右一平米。资产处要求我们将该重要事项变更通知大家,并征求大家的意见,请有意申请的老师向院办***报名或反映。”



也就是说,当初老师们是有选择权的,补交8000-7200=800元每平米就拥有完全产权。但是很显然,很多老师并不愿意补交,于是有了今天要补交每平米23340元,于是有了今天的上街。如果不是房价涨这么高,也不会有上街这回事。

事情本身的是非,我不想多加评论,我想说的是如何吸取厦大高知们的经验教训。最重要的经验教训,是我一再强调的,不要等任何性质的保障性优惠性住房,自己完全依靠市场。多年来,我一再告诫,不要等保障房(经适房,人才房,自住型商品房等等),也不要买小产权房、军产房等等各种各样没有完全独立产权的房子。只有完整的独立产权房是普通老百姓抵御通胀的唯一工具。人生在世,不管在哪个朝代,不管在哪个国家和地区,都是求人不如求己,靠山山倒靠树树倒,凡事靠自己最好。一切保障房人才房优惠房都往往是陷阱而不是陷饼!市场比什么市长校长都更公平公正也更带来财富!一定要相信,财富是自由的副产品,追求自由的人最终拥有自由也拥有财富,追求恩赐和福利的人最终既没有自由也没有财富。在这点上,哪怕你读到博士博士后,职称到终身教授,也一样。

信市场不信市长,信规律不信规划,要自由不要福利,应该成为每个独立、自主的人的人生信条。

讲两个真实的故事,这是关于自由与财富一体两面、紧密相关的故事。

第一个是我自己。2002年北上加盟中国青年报,准备在漂泊中给家人一个安定的家。提出这个设想之后,时任中国青年报总编辑亲自跟我说,要不然等一等报社在南湖渠(紧挨望京)的集资房。我想,以我的资历,即使让排队,也不知该排到什么位置了。因此不寄予任何希望。印象中,我的直接上司李方知道后,对我说,他的名额可以让给我。他是十多年的资深老员工,而且是中层干部。但我也都没等,直接到市场上找房。结果,当年底就住进了新房,而报社的集资房到2006年初才分配,而我和李方则于2005年年中就先后离开了报社。如果等集资房,结果可能是:房价涨了,人走了,房也没了。

另一个故事,是我的一个朋友,在北京工业大学读博士,博士毕业后回到南昌某大学,该大学作为人才引进,给每个博士每人18万元安家费,也可以要学校没有产权的房子。他问我,要钱还是要房子,我毫不犹豫地对他说要钱,可以作为首付,自己到市场上买房。也许是因为一路读硕士博士花光了积蓄,他一开始还是先要了房子。但是他心里记着我的话,第二年,全家的工作一稳定下来,就退掉了学校的房子,扣除折旧费拿到了14万,加上一年多来夫妇俩工作的少许积累,一口气到市场上买了两套房子。这两套房子,后来成为这一家人财富的根本起点。

很悲哀的是,很多人读书读到博士,不知道财富是自由的副产品;很多人读书读到博士,不知道契约为何物。

如果你自己是管理方,为了吸引人才,搞什么人才房,肯定也会限制产权。否则,一旦拿到优惠的房子,就拍屁股走人,这种情势,情何以堪?关键在于,作为有独立民事能力的个体,你当初如何选择,就必须对选择的未来后果负责。

 

私人订制——投资收益最大化的捷径

 

很多人一辈子都在投资房产,越投越困惑,不知道自己是怎么赚的,也不知道自己是怎么亏的。因为,没有理论的指导,就像在没有星光和火把的荒野上走夜路。

 

我想,私人订制应该有言在先:如果我划了个12~30平方公里(半径约23公里)范围,您却又回到自己原有路径,眼花乱满城看,建议您就别来了!彼此耽误,焦心。订制的根本目的有两个:一是根据每个人的情况,精准地确定对其最有价值区域,二是尽可能在第一条基础上把资产做大。做到稳准狠地下手,就可以最大幅度地赚取时间成本和机会成本。一旦回到满城看,订制意义就大打折扣,往往只能确保区域安全而不断付出高昂的机会成本(涨价)。

http://tdh318.blog.sohu.com/323638596.html

 

在超级大城市化背景下,世界越来越陡峭,房屋的相对价值落差会越来越大。房屋置换,差区域换好区域,差地段换好地段,小资产换大资产,旧换新,任何时候都是对的,甚至是必须的,非换不可的。市场相对平稳时换,更容易把握时机。衔接好买进卖出的节奏就行。

 

时间就是金钱,楼市投资就是和时间空间乃至政策赛跑

只有跟得上城市化方向的房地产资产

才是保值增值、快速实现财务自由的最佳工具

 

    中国乃至世界的财富因城市化而大重组。今后的中国,买房会变得容易,因为总量已经过剩。但只有不到10%的城市具有投资价值即保值增值功能,这些城市内部又急剧分化。万能药膏没有了,量身订制才是最好办法。2016年春节后才开始为年轻人一对一铺路搭桥的某区域布局,政策变化像孩子的脸,但市场比政策变化更快。20163月份最低12万可以买到一套房,现在,房价大涨加首付调整,没有上百万基本够不着了。20163月份最早入手的一套,从现金投入看,回报率已经超过七八倍了。有人说我帮他半年赚到的钱是他父母两辈子的积蓄。都是二手房,随时可出货。当然这种短期暴涨不健康,也不可持续。——2017329日题记

 

    不同的人要采取不同的应对方法,只有量身订制才能准确给建议。

私人订制模式。在深刻理解中国城市化规律和中国经济逻辑基础上,提供一对一的量身订制服务,根据服务对象制定出最适合当事人的房地产投资理财方案,做到“三化”:资产最大化,风险最小化(升值中长期最大化),投资轻松化(不影响生活品质)。需要服务对象提供完整的资产和收入(每套房各自的现有市场价格、市场租金——不管出租与否、贷款额度和月供等。2017317日起必须注明每套房变现的难易程度,每套房子在谁名下,家庭成员的购房资格,各自有无按揭贷款记录等)、现金收入结余、年龄、家庭负担(如赡养父母)、所在城市等信息,以及自己原计划的详细投资理财方案(便于针对性地修正原计划,克服其中不那么正确的思维习惯和投资陷阱)。

私人订制收费201711日始2.6万元起。按我设计的可实现的投资总额1%~2%收费【够得上我和上海风格纯粹“巅峰财富”计划里价值洼地产品的,收费由下往上递增】。其中会有适当优惠。

    订制程序:严格按私人订制要求提供信息,邮箱dahczxy@163.com【不得采用附件形式】。我先评估能不能做,能做的话优惠后需要多少费用。如果认同相应收费,再打款,收到款项后提供方案。方案在具体操作过程中随时沟通和根据房源情况微调。

很多人不了解私人订制,说,我有多少钱,你帮我规划规划,看看哪里的房子值得买,涨得快。不是这样的。私人订制是千人千面,所有的资产、现金月结余都要被重新审视,包括土地,农房,宅基地。

或问:1%~2%收费贵吗?答曰:有些人宁肯输掉100%也舍不得1%,因为他根本不相信专业服务的价值。中介2.7%我们1%,我们提供的是性命攸关的宏观战略咨询。哪个附加值高?

很多人一直舍不得那微不足道的2%,却无视好房子房价一天一个价、业主随便一涨就是几千元一平米的事实;也看不到好房子平均每年上涨远超M213%以上)的事实。买房就是和时间空间赛跑。

私人订制四不做:不愿离开家乡置业、或不在一线或強二线城市工作又不愿意在非工作地置业的,不做;讨价还价的,不做;订制前疑问太多的,不做;问多长时间能有多少收益的(不论是说比率,还是说绝对值),不做。

 

对于订制的正确方法:你要用90%的时间和精力,去挑选一个正确的人。挑选对了以后,就自己做决定。要果断。绝对不要再问周边的人。如果再问周边的人,90%可能性会把你往回拉,拉回你们原有的轨道上去。问和自己一样甚至不如自己的人,还不如不问,他们能给你的,都是错误的信息和判断。

订制是在城市化理论的基础上做战略决策,不同的人会匹配不同的小范围区域,这些区域一旦选择,就不要轻易擅自扩大,目的是为了稳、准、狠地以最快的速度把握时机,最大限度节省时间成本和机会成本。如果不断扩大范围,既是对双方的煎熬也是在不断地丧失机会。

好比一个医生,给你开了药方了,你却拿出世界上所有的药,一个个指,这个行不行那个行不行。那么,医生的作用也将不复存在。

量身订制,是帮助人们遵循政策无法改变的长期规律,去够最匹配的最佳资产,其它的,属于我不可控的调控政策、M2等等变量。

本着对人对己负责的态度和精神,在足够的信任建立之前,请去搜我的微博或博客,至少看完我2010年以来一半以上关于城市化和房地产的文章,建立起足够的信任和信心,再来找我。