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城市乡村必须互相大换血
作者:童大焕 2017-08-07 21:04

城市乡村必须互相大换血

 

本文为UC名家专栏邀稿,未经UC许可禁止转载

 

童大焕201787

 

近年来,为缓解城市人口压力,中国一些超大城市地方政府纷纷出台政策,大力推进人口疏解工作。相对应的现象是,这些地方的常住人口增速开始放缓。从北京、上海、广州三地今年上半年陆续公布的常住人口数据看,北京出现核心区人口减少,上海出现人口负增长,广州出现人口增速阶段性放缓。

一些媒体报道时采用了“专家:靠政策清理低端人口”的表述手法,引起舆论反感。其实,在我们的法律和政策术语中,并没有所谓的“低端人口”一词,顶多有“低端产业”一词,“低端人口”是“低端产业就业人群”在社会生活中的自然概念转换。但这个概念显然是带着明显的人格歧视、不应该存在的。甚至,连“低端产业”一词也不应该存在,只有社会分工和产业附加值不同,没有产业高低端。君不见,菲佣如今已成高端代名词,而昔日很高端大气上档次的即时翻译职业,可能很快将被即时实现10种语言翻译功能的机器所取代。

如今,北上广的地方政府希望通过一定政策,把高学历的人才留下来,而将人力资本较低的人口疏解出去。但是,它带来的首要问题就是城市所需要的服务业成本大幅增加,社会的经济积聚效应则降低,导致国内超大城市单位面积的产值仍然很低。

事实上,中国超大城市人口出现增速放缓或者出现负增长的现象,是否是当地政府人口调控政策带来的直接影响?专家们对此是持怀疑态度的。中国社会科学院社会学研究所副所长、研究员张翼表示,政府政策驱动并不是主要原因,这主要和中国人口结构的转变有关。“从2012年开始,中国劳动力人口下降了345万,此后3年都在下降,导致中国劳动年龄段人口总体趋于下降态势。这给流动人口增加的净值和比率带来了一定冲击,表现为中国流动人口增长量有所放缓。这和超大城市人口增长的变化存在耦合关系。”中国人民大学人口与发展研究中心教授顾宝昌则认为,“通过政策将外来人口特别是其中所谓的低端人口‘清理’出去,导致了这些地方常住人口出现增长放缓。但对超大城市来说,这不一定有好处,也不可持续。”

城市清理低端产业,最直接的效果是提高服务业成本、降低城市效率,而相关人口并不一定会被清除出去,而更大可能是以另一种更隐蔽的就业形式“潜伏”了下来。因为,拆除一个小商品市场是容易的,但要解决相关人口的就业问题,却是艰难的。大量低技术人口背井离乡甚至宁愿住地下井也要到城市来,根本原因是大城市提供了更多的就业和上升机会。把人赶出去,那些就业和上升机会并不会自动在别处产生。我曾经一再强调一个观点:一个城市拥有贫民窟,不是一个城市的耻辱,而恰恰是这个城市的荣耀!这是这个城市包容性与开放性的集中体现!有些地方甚至以法院判决的形式,维护外来人口的“低端就业权利”。比如20101020日,印度最高法院正式作出裁决,禁止政府基于各种行政决策,剥夺街头小贩诚实经营的权利。

一个开放的、具有活力、机会平等的社会,也是一个低收入人口向中高收入人口转化的社会。人人就业和迁徙机会平等,才能有效防止阶层固化。

一个封闭的城市,通常也是损人不利己的城市。有人问我:你觉得北京的雾霾多少年能治好?我说如果按我的方法,五年基本上可以。我的办法是敞开北京大门欢迎河北人进京。但现在的办法是关上北京的大门甚至要把北京的人(不限于北京户籍人口)往河北赶,这就不可能实现就业人口从重工业向服务业转移,也就无法根治雾霾。而且还会像“维稳经济”一样,要有足够的不稳定才能申请到更多的维稳经费,于是乎,一边拿治污费和补偿费,一边偷偷排污。

一座有活力的城市,通常会显得乱。不信看看香港九龙城寨的历史,看看深圳大量的城中村,也不妨去读一读旅美学者薛涌的《城市贵在乱》。

有人说,超级大城市与其清理所谓的“低端人口”,不如学习古代的官员告老还乡制度。但告老还乡是农业时代的遗迹,既行不通,也涉嫌侵犯人权。

其实,今天的中国城市人满为患的主要原因,是人口单向度流动。虽然自1949年以来,城市都是壁垒森严地对待外来人口,但是同样的,乡村也在壁垒更森严地对待外来人口。不管怎么说,1998年以后,乡村人口还可以自由自在地在全国各城市买房定居,但是城市人口可以自由自在地到乡村盖房或买房定居吗?答案是不能。至少法律和政策上明令禁止。因为现行的管理制度规定,乡村的房屋和土地归村集体所有,只能在本村村民之间交易。它导致的结果就是:城市的人下不了乡,乡下的人想要进城,却缺乏资本。

唯一解决的办法是城乡流动自由,城市乡村必须进行人口互相大换血,才能疏解城市压力,同时也乡村带来活力。

去年我和同事们曾经带着一群学生专程考察安徽碧山,对那里大量精美但正在日渐坍塌的徽派古建筑叹息不已。年轻人基本外出,村里只剩下老人和少数孩子,大量古建筑年久失修,随时面临坍塌湮没的命运。因为当地村民维修不起,居住舒适度也差。我们参观了碧山计划的发起人之一左靖买的半栋古宅,花了30万元买下,后期装修就花了150万,变成了现在的碧山书院(不是碧山书局)。





左靖买这个房子,是在各有关部门一路开各种绿灯的情况下的特例,按照现有法律和政策规定,城市居民到乡村购房,是不受法律和政策保护的,甚至可以说是违法违规的。北京宋庄画家村面临各种问题,皆与此相关。正因此,城市的资本和文明无法回流乡村,导致大量乡村衰败得更快。而城市居民也因此无法回流乡村,导致城市过于拥挤。

今天的城市和乡村,到了必须互相大换血的时代,单向性流动的时代必须终结了。我们应该允许居民在全国范围内自由迁徙自由择业,土地和房屋自由交易。城市欢迎那些还没有财富但野心勃勃的人进来,忍辱负重地前行;乡村则应该允许那些倦鸟归林,卖掉一间大城市的破房子,就可以拥有乡村一座大房子。一些创造力衰退但是眷恋乡居生活的人,最适合到乡下过一种与山水田园为伍的生活,同时也替乡村保留城市中等以上的文明和居住水准。而那些出身贫寒但野心勃勃,希望通过努力改变命运的人,则可以通过进入城市尽情地追逐梦想。

别说是乡村房屋的交易可以、也应该自由向城市居民开放,就是乡村的土地也可以向城市居民开放,对于非基本农田保护的土地,甚至应该允许他们改变用途;对于基本农田保护土地,只要在使用过程中不改变用途即可。

这样还有可能创造出新型、高端品质、定向供应的更加面向小众的高端农业,比现在大量农村土地抛荒,好不知多少倍。

此之砒霜彼之美味,只有自由流动和自由交易,才能够最大限度地实现资源的最有效保护与利用;也只有人口的自由流动,能够让城市乡村的文明与生态保持到最合理的平衡状态。

本文为UC名家专栏邀稿,未经UC许可禁止转载

 

市场低迷时,正是智者入市的最好时机!

私人订制——珍惜1万年未有的阶层晋升机会

 

缺乏正确理论指导的楼市投资,就像在没有星光和火把的荒野上走夜路。

人类历史上史无前例的超级城市化运动,此前一万年未有,在中国只有1998年起,前后3050年时间窗,通过房价的涨跌,给这个时代的人们提供了前所未有的财务自由机会和阶层升降空间,一念天堂,一念地狱。在超级大城市化背景下,世界越来越陡峭,房屋的相对价值落差将如天壤之别。房屋置换,差区域换好区域,差地段换好地段,差品种换好品种,小资产换大资产,旧换新,是每一个家庭都必须面对的现实。同样出身的人,面对楼市的不同行动,十年时间即可见财富的巨大落差,时不我待!

 

时间就是金钱,楼市投资就是和时间空间乃至政策赛跑

只有跟得上城市化方向的房地产资产

才是保值增值、快速实现财务自由的最佳工具

 

    中国乃至世界的财富因城市化而大重组。今后的中国,买房会变得容易,因为总量已经过剩。但只有不到10%的城市具有投资价值即保值增值功能,这些城市内部又急剧分化。万能药膏没有了,量身订制才是最好办法。2016年春节后才开始为年轻人一对一铺路搭桥的某区域布局,政策变化像孩子的脸,但市场比政策变化更快。20163月份最低12万可以买到一套房,现在,房价大涨加首付调整,没有上百万基本够不着了。20163月份最早入手的一套,从现金投入看,回报率已经超过七八倍了。有人说我帮他半年赚到的钱是他父母两辈子的积蓄。都是二手房,随时可出货。当然这种短期暴涨不健康,也不可持续。——2017329日题记

 

    不同的人要采取不同的应对方法,只有量身订制才能准确给建议。

私人订制模式。在深刻理解中国城市化规律和中国经济逻辑基础上,提供一对一的量身订制服务,根据服务对象制定出最适合当事人的房地产投资理财方案,做到“三化”:资产最大化,风险最小化(升值中长期最大化),投资轻松化(不影响生活品质)。需要服务对象提供完整的资产和收入(每套房各自的现有市场价格、市场租金——不管出租与否、贷款额度和月供等。2017317日起必须注明每套房变现的难易程度,每套房子在谁名下,家庭成员的购房资格,各自有无按揭贷款记录等)、现金收入结余、年龄、家庭负担(如赡养父母)、所在城市等信息,以及自己原计划的详细投资理财方案(便于针对性地修正原计划,克服其中不那么正确的思维习惯和投资陷阱)。

私人订制收费201711日始2.6万元起。按我设计的可实现的投资总额1%~2%收费【够得上我和上海风格纯粹“巅峰财富”计划里价值洼地产品的,收费由下往上递增】。其中会有适当优惠。

    订制程序:严格按私人订制要求提供信息,邮箱dahczxy@163.com【不得采用附件形式】。我先评估能不能做,能做的话优惠后需要多少费用。如果认同相应收费,再打款,收到款项后提供方案。方案在具体操作过程中随时沟通和根据房源情况微调。

很多人不了解私人订制,说,我有多少钱,你帮我规划规划,看看哪里的房子值得买,涨得快。不是这样的。私人订制是千人千面,所有的资产、现金月结余都要被重新审视,包括土地,农房,宅基地。

或问:1%~2%收费贵吗?答曰:有些人宁肯输掉100%也舍不得1%,因为他根本不相信专业服务的价值。中介2.7%我们1%,我们提供的是性命攸关的宏观战略咨询。哪个附加值高?

很多人一直舍不得那微不足道的2%,却无视好房子房价一天一个价、业主随便一涨就是几千元一平米的事实;也看不到好房子平均每年上涨远超M213%以上)的事实。买房就是和时间空间赛跑。

私人订制四不做:不愿离开家乡置业、或不在一线或強二线城市工作又不愿意在非工作地置业的,不做;讨价还价的,不做;订制前疑问太多的,不做;问多长时间能有多少收益的(不论是说比率,还是说绝对值),不做。量身订制,是帮助人们遵循政策无法改变的长期规律,去够最匹配的最佳资产,其它的,属于我不可控的调控政策、M2等等变量。

 

对于订制的正确方法:你要用90%的时间和精力,去挑选一个正确的人。挑选对了以后,就自己做决定。要果断。绝对不要再问周边的人。如果再问周边的人,90%可能性会把你往回拉,拉回你们原有的轨道上去。问和自己一样甚至不如自己的人,还不如不问,他们能给你的,都是错误的信息和判断。

订制是在城市化理论的基础上做战略决策,不同的人会匹配不同的小范围区域,这些区域一旦选择,就不要轻易擅自扩大,目的是为了稳、准、狠地以最快的速度把握时机,最大限度节省时间成本和机会成本。如果不断扩大范围,既是对双方的煎熬也是在不断地丧失机会。

我想,私人订制应该有言在先:如果我划了个12~30平方公里(半径约23公里)范围,您却又回到自己原有路径,眼花乱满城看,建议您就别来了!彼此耽误,焦心。订制的根本目的有两个:一是根据每个人的情况,精准地确定对其最有价值区域,二是尽可能在第一条基础上把资产做大。做到稳准狠地下手,就可以最大幅度地赚取时间成本和机会成本。一旦回到满城看,订制意义就大打折扣,往往只能确保区域安全而不断付出高昂的机会成本(涨价)。

好比一个医生,给你开了药方了,你却拿出世界上所有的药,一个个指,这个行不行那个行不行。那么,医生的作用也将不复存在。

本着对人对己负责的态度和精神,在足够的信任建立之前,请去搜我的微博或博客,至少看完我2010年以来一半以上关于城市化和房地产的文章,建立起足够的信任和信心,再来找我。